임대수익률 계산기

임대수익률이란?

임대수익률은 부동산에 실제로 투입한 자금 대비 연간 임대 순수익의 비율입니다. 보증금을 받는 임대라면 매입가에서 보증금을 뺀 실투자금을 기준으로 계산합니다. 예금·채권 등 다른 자산의 수익률과 비교해 투자 매력을 가늠하는 기본 지표입니다.

계산 방법 · 예시

• 실투자금 = 매입가 − 보증금
• 연 순수익 = (월세 × 12) − 연간 비용
• 임대수익률 = 연 순수익 ÷ 실투자금 × 100

예시) 매입가 3억원, 보증금 5,000만원, 월세 120만원, 연간 비용 100만원인 경우 → 실투자금 = 3억 − 5,000만 = 2억 5,000만원, 연 월세수입 = 120만 × 12 = 1,440만원, 연 순수익 = 1,440만 − 100만 = 1,340만원. 따라서 수익률 = 1,340만 ÷ 2억 5,000만 × 100 = 약 5.36%입니다.

표면수익률과 실질수익률

연간 비용(100만원)을 빼기 전이 표면수익률(1,440만 ÷ 2억 5,000만 ≈ 5.76%), 뺀 뒤가 실질수익률(≈ 5.36%)입니다. 광고 수익률은 대개 표면 기준이라 비용을 반영하면 낮아진다는 점을 유의하세요. 본 계산기는 연간 비용을 반영한 실질(운영)수익률을 보여줍니다.

연간 비용에는 무엇이 들어가나요?

• 보유세: 재산세, 종합부동산세(대상인 경우).
• 관리·유지: 소유자 부담 관리비, 수선·감가 대비 유지비.
• 중개·행정: 재계약 시 중개수수료, 임대 관련 비용.
• 공실·미납 손실: 세입자 공백 기간의 월세 손실(공실률).

어떤 비용을 넣느냐에 따라 수익률이 크게 달라지므로, 비교 시 같은 비용 기준을 적용해야 합니다.

수익률을 볼 때 함께 고려할 것

• 대출(레버리지): 자기자본 수익률은 올라가지만 이자·금리 위험이 커집니다. 수익률이 대출금리보다 낮으면 역레버리지입니다.
• 세금: 취득세·양도소득세·임대소득세는 이 운영수익률에 포함되지 않습니다.
• 시세차익: 매각 차익(자본이득)은 별개이며, 총수익률 = 운영수익 + 자본이득으로 봅니다.
• 공실률: 연중 공실을 가정하면 실제 수입은 계산값보다 줄어듭니다.

자주 하는 실수 · 주의

• 매입가 전체를 분모로 사용 — 보증금을 뺀 실투자금이 정확합니다.
• 비용을 빼지 않은 표면수익률을 실수익으로 오해 — 재산세·관리비 등을 반영하세요.
• 대출을 낀 수익률과 무레버리지 수익률을 섞어 비교 — 기준을 통일해야 합니다.

관련 개념

매입 시 대출 한도는 LTV(담보인정비율)로, 전세를 낀 매입은 전세가율과 갭으로 함께 검토하면 좋습니다. 월세와 전세를 비교할 때는 전월세 전환율을 참고하세요.

출처 · 근거

임대수익률 산식은 (연 순수익 ÷ 실투자금)으로 널리 통용되는 정의입니다. 보유세·임대소득세 등 세금은 국세청 안내를, 실거래·전월세 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인하세요. 본 결과는 대출·세금·시세차익을 제외한 참고용 운영수익률 추정치이며 투자 판단의 근거가 아닙니다.