양도소득세 계산기

양도소득세란?

양도소득세는 부동산 등을 팔아서 생긴 차익(양도소득)에 매기는 국세입니다. 취득가액보다 비싸게 팔아 이익이 났을 때만 과세되며, 손해를 봤다면 낼 세금이 없습니다. 계산 흐름은 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 누진세율 적용 순서입니다. 부동산을 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.

계산 과정

• 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
• 장기보유특별공제: 일반 보유 3년부터 연 2%(최대 30%)
• 1세대 1주택 거주요건 충족 시: 보유 연 4% + 거주 연 4% (합 최대 80%)
• 기본공제: 연 250만원(1인당 연 1회)
• 과세표준 × 기본세율(6~45% 누진) − 누진공제 = 산출세액
• 지방소득세 = 산출세액의 10% (별도 부과)

기본세율 (누진세율표)

과세표준 구간별로 아래 누진세율이 적용됩니다. 누진공제를 빼면 실제 세액이 됩니다.

실전 예시 — 취득 5억, 양도 8억, 10년 보유

일반 주택을 5억원에 사서 8억원에 팔고 필요경비가 1,000만원, 10년 보유했다고 가정하면 다음과 같이 계산됩니다.

• 양도차익 = 8억 − 5억 − 1,000만 = 2억 9,000만원
• 장기보유특별공제(10년 × 2%) = 20% → 5,800만원 공제
• 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 2억 2,950만원
• 산출세액 = 2억 2,950만 × 38% − 1,994만 = 약 6,727만원
• 지방소득세(10%) = 약 673만원 → 총 약 7,400만원

1세대 1주택 비과세 · 고가주택 안분

1세대 1주택이고 양도가액이 12억원 이하면 양도소득세가 비과세입니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 전체 차익 중 (양도가 − 12억) / 양도가 비율에 해당하는 부분만 과세대상으로 안분합니다. 예를 들어 양도가 13억원이면 차익의 약 7.7%(=1억/13억)만 과세됩니다. 여기에 거주요건 충족 시 최대 80% 장기보유특별공제까지 적용되면 실제 세액이 크게 줄어듭니다.

장기보유특별공제 자세히 보기

거주요건을 충족한 1세대 1주택은 보유와 거주를 각각 연 4%씩 계산하므로, 오래 살수록 공제 폭이 커집니다. 보유는 했지만 거주하지 않았다면 거주분 공제는 받지 못합니다.

자주 하는 실수 · 주의

• 보유기간 3년 미만이면 장기보유특별공제가 0%라는 점을 놓치는 경우.
• 필요경비 증빙(취득세·중개수수료·자본적 지출 영수증)을 챙기지 않아 공제받지 못하는 경우.
• 다주택 중과·세율 가산 대상인데 기본세율로 오해하는 경우 — 이 계산기는 중과를 반영하지 않습니다.
• 양도가액과 과세표준을 혼동 — 세율은 각종 공제를 뺀 과세표준에 적용됩니다.

출처 · 근거 · 주의

세율·공제 체계는 「소득세법」을 따릅니다. 본 계산기는 참고용 간이 모델입니다. 양도소득세는 보유·거주기간, 다주택 중과, 세율 가산, 비사업용 토지, 분양권, 감면 특례 등으로 실제 규정이 매우 복잡하며, 본 계산기는 기본세율·장기보유특별공제·기본공제·1세대1주택 비과세(고가주택 안분)만 단순 반영하므로 실제 세액과 다를 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가의 확인을 받으세요.