전월세 전환율 계산기

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 보증금을 월세로 환산하는 기준이 되며, 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 많은 월세로 바뀝니다. 전세를 월세(또는 반전세)로 돌리거나, 반대로 월세를 전세로 환산해 비교할 때 사용합니다.

계산 공식

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100. 분모는 월세로 전환되는 보증금(전세금에서 그대로 남긴 보증금을 뺀 금액)입니다. 이 식을 변형하면 방향별 환산이 가능합니다.

• 전세 → 월세: 월세 = (전세금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 100 ÷ 12
• 월세 → 전세: 전세금 = 월세보증금 + (월세 × 12) ÷ (전환율 ÷ 100)

전세 → 월세 예시

전세 3억원 중 1억원을 보증금으로 남기고 나머지 2억원을 전환율 6%로 월세 전환하면, 월세 = 2억 × 6% ÷ 12 = 100만원입니다. 즉 보증금 1억원 + 월세 100만원의 반전세가 됩니다.

월세 → 전세 예시

보증금 1억원, 월세 100만원짜리 계약을 전환율 6% 기준으로 전세로 환산하면, 전세금 = 1억 + (1,200만 ÷ 0.06) = 3억원입니다. 전환율이 5%로 낮아지면 1억 + (1,200만 ÷ 0.05) = 3억 4,000만원으로 환산 전세금이 커집니다.

전환율에 따른 월세 비교 (전환 보증금 2억 기준)

전환율이 1%p 오를 때마다 전환 보증금 2억 기준 월세가 약 16.7만원씩 늘어납니다. 세입자 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리합니다.

법정 전환율 상한

주택임대차보호법은 기존 계약을 유지하며 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 상한을 둡니다. 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더한 값 중 낮은 쪽으로 정해지며, 기준금리에 연동돼 수시로 바뀝니다. 이 상한은 계약 존속 중 전환에 적용되는 것으로, 신규 계약을 새로 맺을 때의 시장 전환율까지 강제하지는 않습니다. 실제 계약 전에는 반드시 최신 기준금리와 상한을 확인하세요.

자주 하는 실수 · 주의

• 분모 혼동 — 전환 대상 금액은 전세금 전체가 아니라 남길 보증금을 뺀 차액입니다.
• 월세는 연 단위(× 12)로 환산해 비교해야 전환율이 맞습니다.
• 전환율과 전세가율(매매가 대비 전세금)을 혼동하지 마세요. 서로 다른 지표입니다.
• 법정 상한은 계약 유지 중 전환에 적용됩니다. 신규 계약 시장 시세와는 다를 수 있습니다.

출처 · 근거

전환율 상한 규정은 주택임대차보호법 및 시행령을 따르며, 기준금리는 한국은행 고시값에 연동됩니다. 상한 비율과 기준금리는 시점에 따라 바뀌므로 계약 전 최신값을 확인하세요. 본 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다.