전세가율 계산기

전세가율이란?

전세가율은 주택 매매가 대비 전세보증금의 비율입니다. 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100으로 계산하며, 특정 지역·단지의 전세 수요 강도와 매매·전세 시장의 괴리, 그리고 세입자의 보증금 회수 위험을 가늠하는 대표 지표로 쓰입니다. 값이 높을수록 매매가와 전세가의 차이가 작다는 뜻입니다.

계산 방법 · 예시

전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100. 예를 들어 매매가 4억원인 집에 전세보증금이 2억 8천만원이라면 2.8억 ÷ 4억 × 100 = 70%입니다. 이때 갭(매매가 − 전세가)은 4억 − 2.8억 = 1억 2천만원으로, 전세를 끼고 이 집을 매입할 때 필요한 실투자금이 됩니다.

전세가율 구간별 해석

위 구간은 법적 기준이 아니라 시장에서 통용되는 관행적 눈금입니다. 같은 전세가율이라도 지역 시세 변동성, 선순위 채권 유무에 따라 실제 위험은 달라집니다.

깡통전세란?

깡통전세는 매매가가 전세보증금(또는 선순위 채권 + 보증금)보다 낮거나 비슷해져, 집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상태를 말합니다. 전세가율이 높을수록, 그리고 앞순위 근저당이 많을수록 위험이 커집니다. 실제 위험은 전세가율만이 아니라 (선순위 근저당 + 전세보증금) ÷ 매매가로 함께 따져야 정확합니다.

전세 계약 전 확인 사항

• 등기부등본: 근저당권·가압류 등 선순위 권리와 실제 채권최고액을 확인합니다.
• 전세보증금 반환보증: HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 가입 가능 여부와 가입 요건(전세가율 상한 등)을 확인합니다.
• 대항력·우선변제권: 전입신고 + 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하고, 잔금일에 권리 변동이 없는지 재확인합니다.
• 시세 검증: 실거래가·KB시세 등 복수 출처로 매매가를 확인해 과대평가된 시세로 전세가율이 낮아 보이는 착시를 피합니다.

자주 하는 실수 · 주의

• 매매가를 호가·분양가로 잡으면 전세가율이 실제보다 낮게 나옵니다. 실거래가 기준으로 계산하세요.
• 선순위 근저당을 무시하고 전세가율만 보면 위험을 과소평가합니다. 근저당 채권최고액을 반드시 합산해 보세요.
• 전세가율이 낮아도 신축·나홀로 아파트 등 환금성이 낮은 물건은 경매 시 회수가 지연될 수 있습니다.

관련 개념

갭투자는 전세가율이 높은 물건을 골라 적은 갭으로 매입하는 투자 방식으로, 시세 하락 시 보증금 반환과 추가 부담 위험이 큽니다. 전세 대신 매매를 검토한다면 LTV(담보인정비율)와 대출 한도를, 월세 전환 시에는 전월세 전환율을 함께 살펴보면 좋습니다.

출처 · 근거

전세가율 산식은 (전세보증금 ÷ 매매가)로 널리 통용되는 정의입니다. 실거래가·시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서, 전세보증금 반환보증 요건은 주택도시보증공사(HUG)에서 확인하세요. 본 결과는 참고용 추정치이며 계약·투자 판단의 법적 근거가 아닙니다.